Prodaja nepremičnine ni samo objava oglasa, ogled stanovanja in podpis pogodbe. V ozadju je precej več stvari, od preverjanja dokumentacije in določanja cene do davčnih obveznosti, pogodbe, notarja in vpisa novega lastnika. Če se s takšnim postopkom srečujete prvič, se hitro pojavi vprašanje, kaj morate urediti sami in pri katerih korakih potrebujete pomoč.
Izkušen nepremičninski strokovnjak, pravnik ali odvetnik vam lahko pri tem precej olajša delo. Ne gre samo za to, da nekdo namesto vas uredi posamezen dokument. Dober svetovalec vas opozori tudi na stvari, na katere sami morda niti ne bi pomislili.
Kazalo:
Pred začetkom preverite, kaj pravzaprav prodajate
Še preden objavite oglas, je smiselno pogledati, kakšno je trenutno stanje na trgu. Preverite cene podobnih stanovanj, hiš ali drugih nepremičnin na vašem območju. Razlike so lahko precejšnje že med posameznimi ulicami, zato splošna ocena cene na kvadratni meter pogosto ni dovolj. Na vrednost vplivajo velikost, lokacija, starost objekta, urejenost prostorov, nadstropje, parkirno mesto, balkon, terasa in še vrsta drugih podrobnosti.
Strokovnjak vam lahko pomaga pri oceni, ali je cena, ki ste si jo zamislili, realna. Hkrati vam lahko svetuje tudi glede samega videza nepremičnine. Včasih ni treba narediti večje prenove. Temeljito čiščenje, beljenje sten, pospravljanje prostorov ali manjši popravki lahko naredijo precejšnjo razliko.
Cena mora biti zanimiva kupcem
Pri prodaji je cena pogosto prva stvar, ki jo bodoči kupec opazi. Če je postavljena previsoko, lahko oglas ostane brez resnega odziva. Če jo postavite prenizko, pa lahko izgubite del vrednosti, ki bi jo sicer lahko dosegli. Zato je dobro, da pri določitvi izhodiščne cene ne ugibate. Nepremičninski strokovnjak lahko upošteva dejansko stanje objekta, lokacijo in razmere na trgu ter vam pomaga oblikovati bolj smiselno izhodišče.
Tudi oglas potrebuje nekaj premisleka. Fotografije naj bodo svetle in urejene, opis pa naj vsebuje podatke, ki jih kupec dejansko potrebuje. Površina, razporeditev prostorov, leto gradnje, stanje nepremičnine, ogrevanje, parkiranje in morebitne prenove so informacije, ki jih ljudje običajno iščejo že pri prvem ogledu oglasa.
Pravna stran prodaje ni stvar, ki bi jo bilo dobro prepustiti naključju
Ko se pojavi kupec in se dogovorita o bistvenih pogojih, pride na vrsto kupoprodajna pogodba. Ta mora jasno določati pravice in obveznosti obeh strank, zato je njena priprava precej več kakor formalnost. Pogodbo lahko pripravijo različni strokovnjaki, med njimi pravnik, notar ali nepremičninski posrednik. Pri tem je treba paziti, da so v njej pravilno zapisani podatki o nepremičnini, kupnini, načinu plačila, rokih in drugih dogovorih med prodajalcem ter kupcem.
Ker pogodba predstavlja podlago za prenos lastništva, je pregled njene vsebine pred podpisom zelo priporočljiv. Dober strokovnjak vas lahko opozori na določila, ki bi vam pozneje lahko povzročila težave.
Davki pridejo na vrsto kmalu po sklenitvi pogodbe
Prodaja nepremičnine prinese tudi določene davčne obveznosti. Prodajalec mora po sklenitvi pogodbe urediti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Pri tem je treba upoštevati zakonske roke in pravilno izpolniti zahtevane obrazce. Davek na promet z nepremičninami znaša 2 odstotka od prodajne vrednosti, pri čemer je treba preveriti, kdo ga v konkretnem poslu dejansko plača oziroma kako je obveznost dogovorjena.
Pri določenih prodajah se lahko pojavi tudi obveznost glede dohodnine od dobička iz kapitala. Višina davčne obveznosti je povezana tudi z obdobjem lastništva nepremičnine. Prav pri davkih se pogosto pokaže prednost strokovne pomoči, saj lahko napačna ali prepozna oddaja dokumentov povzroči dodatno delo.
Dokumentacijo je bolje preveriti pred objavo
Ni prijetno, če se šele takrat, ko imate resnega kupca, pokaže, da pri nepremičnini nekaj ni urejeno. Zato je smiselno stanje preveriti že pred začetkom prodaje. Pregledajo se lahko podatki v zemljiški knjigi, lastništvo, morebitne hipoteke ali druga bremena ter dokumentacija, povezana z objektom. Pri določenih nepremičninah je treba preveriti tudi gradbeno in uporabno dokumentacijo ter energetsko izkaznico.
Če se odkrije kakšna nepravilnost, jo je precej lažje reševati takrat, ko prodaja še ni časovno vezana na dogovor s kupcem. S tem se lahko izognete neprijetnim presenečenjem tik pred zaključkom posla.
Strokovnjak lahko prevzame velik del komunikacije
Pri prodaji se ne ukvarjate samo s papirji. Treba je odgovarjati na telefonske klice in sporočila, usklajevati termine ogledov, odgovarjati na vprašanja kupcev ter se pogajati o ceni in drugih pogojih. Če imate službo, družino in druge obveznosti, se lahko vse skupaj hitro zavleče. Nepremičninski posrednik lahko prevzame velik del te komunikacije in poskrbi, da so informacije med prodajalcem in potencialnimi kupci jasne.
Pri tem se je smiselno že na začetku dogovoriti, kaj storitev vključuje in kakšni so stroški. Tako kasneje ni nepotrebnih nesporazumov.
Pogajanje ni vedno samo vprašanje cene
Ko dobite ponudbo, ni nujno, da je odločitev preprosta. Kupec lahko ponudi manj, vendar želi nepremičnino prevzeti hitro. Nekdo drug je morda pripravljen plačati več, vendar potrebuje daljši rok za ureditev financiranja. Zato se pri pogajanjih ne gleda samo končnega zneska. Upoštevati je treba tudi način plačila, rok izselitve, datum primopredaje, opremo, ki ostane v nepremičnini, in druge dogovorjene pogoje.
Strokovna oseba vam lahko pomaga oceniti celotno ponudbo in vas opozori na dele dogovora, ki bi lahko bili za vas manj ugodni.
Zaključek posla zahteva še nekaj korakov
Ko so dogovorjeni vsi pogoji in urejene davčne obveznosti, sledi overitev podpisov. Nato pride na vrsto zemljiškoknjižni postopek, s katerim kupec uredi vpis lastninske pravice. Pri tem mora biti pravilno pripravljeno tudi zemljiškoknjižno dovolilo, kadar ni že ustrezno vključeno v pogodbo. Pomembno je, da je zaporedje posameznih korakov izvedeno pravilno, saj se lastništvo ne spremeni zgolj s tem, da je pogodba podpisana.
Prav zato je pomoč strokovnjaka pri zaključku prodaje lahko zelo uporabna. Nekdo mora namreč spremljati, ali so bili izpolnjeni vsi dogovorjeni pogoji.
Na koncu pride še primopredaja
Ko je prodaja zaključena, sledi predaja nepremičnine. Takrat se običajno zapiše stanje števcev in uredijo prepisi elektrike, vode, plina, telekomunikacij ter drugih storitev, ki so povezane z objektom. Smiselno je pripraviti tudi primopredajni zapisnik, v katerem se zabeleži stanje nepremičnine in morebitna predana oprema. Tako imata obe strani jasno dokumentirano, kaj je bilo ob predaji dejansko izročeno.
Dobro voden postopek pomeni manj neprijetnih presenečenj
Pri prodaji nepremičnine se lahko veliko stvari uredi brez zunanje pomoči, vendar to še ne pomeni, da je vedno najbolj smiselno vse prevzeti nase. Pri večjih finančnih poslih lahko že ena spregledana podrobnost povzroči dodatne stroške ali zamik prodaje. Strokovnjak vam lahko pomaga pri oceni vrednosti, pripravi oglasa, komunikaciji s kupci, preverjanju dokumentacije, pogodbi, davčnih obveznostih in zaključnih korakih. Vi pa imate ves čas pregled nad tem, kaj se dogaja in kakšni so naslednji koraki.
Če se odločate za prodajo nepremičnine, si zato velja vzeti nekaj časa že na začetku. Preverite dokumentacijo, realno ocenite vrednost in se pravočasno posvetujte z osebo, ki se s takšnimi postopki ukvarja vsak dan. Tako je celoten proces precej bolj pregleden, vi pa se lažje izognete napakam, ki bi jih bilo pozneje težko popravljati.
